وکیل خیار فسخ در بیع
با مراجعه به سایت حقوقی دادپویان یا دادپویان دات کام می تونید قسمت های مختلف طنز حقوقی دادپویان رو دنبال کنید و چنانچه نیاز به مشاوره با وکیل متخصص و پایه یک دادگستری دارید، با وکیل آنلاین دادپویان تماس بگیرید.
خیار فسخ در بیع
هژیر خان دادپویان میخواد با آقای وکیل در خصوص خیار فسخ در بیع صحبت کند.
اگر میخواین از این موضوع مطلع شوید، حتما این ویدئو رو ببینید و از مشاوره رایگان با وکیل هم استفاده کنید.
خیار فسخ در بیع چیست؟
منظور از خیار همان اختیار فسخ معامله است و می توان آن را به انواعی تقسیم نمود. خیار در یک تقسیم بندی کلی می توان خیارات را به خیارات قانونی و قراردادی تقسیم نمود. منظور از خیارات قانونی خیاراتی است که در صورت وجود شرایط قانونی و از سوی قانون گذار برای یکی از طرفین معامله یا هر دو در نظر گرفته شده است و منظور از خیار قراردادی اختیار فسخی است که در قرارداد و با توافق طرفین پیش بینی و درج می شود.
از طریق سیستم رزرواسیون دادپویان، وقت مشاوره خود را به صورت آنلاین رزرو کنید.
حق فسخ در معامله چیست؟
در واقع فسخ در معنای لغوی یعنی زایل کردن یا تباه کردن. زمانی که در یک قرارداد از فسخ کردن صحبت باشد معنی آن این می باشد که یکی از طرفین قرارداد، به انجام موارد ذکر شده در متن قرارداد، خاتمه دهد و از ادامه تعهدات خود امتناع کند. حق فسخ قرارداد یا معامله با توجه به توافقی مشخص میشود که طرفین در زمان عقد قرارداد مشخص می‌کنند، و یا یکی از طرفین از جانب قرارداد متحمل ضرری باشد که طبق مفاد قانونی حق فسخ قرارداد به او داده میشود. به حق فسخ قرارداد، خیار فسخ یا شرط فسخ نیز گفته میشود.
انواع خیارات در معامله
خیار مجلس
در بیع مکاتبه ای، تلفنی، اینترنتی و معامله با خود، خیار مجلس وجود ندارد.
خیار حیوان
از نظر قانون مدنی این خیار مختص مشتری است.
خیار شرط
خیار شرط در وقف، ضمان و نکاح راه ندارد، مبنای این خیار قرارداد است. تنها خیاری است که ثالث هم می تواند داشته باشد.
خیار رویت و تخلف وصف
اگر وصف اساسی باشد دیگر خیار ایجاد نمی شود و عقد باطل است.
خیار غبن
ویژه عقود معوض است.
خیار عیب
خیار عیب تنها خیاری است که ذی الخیار دو حق دارد. یکی خیار فسخ و دیگری خیار ارش.
خیار تدلیس
تدلیس ازجانب ثالث سبب ایجاد خیار نیست.
خیار تاخیر ثمن
این خیار با 4 شرط در ماده 402 محقق می شود.
خیار تبعض صفقه
این خیار در موارد قابل تجزیه قابل اجرا است.
خیار تخلف شرط
خیار تخلف از شرط صفت و خیار تخلف در شرط نتیجه باعقد بوجود می آید ولی خیار تخلف از شرط فعل بعد از عقد به وجود می آید.
خیار تفلیس
یک عوض عین معین وعوض دیگر کلی باشد صاحب کلی قبل از تسلیم مفلس شود عین معین موجود باشد.(صاحب عین معین خیار دارد).
خیار تعذر تسلیم
درمورد کلی، اول الزام می کنیم و اگر نشد خیار تعذر تسلیم اعمال می شود.
فوری بودن خیار معامله
در مورد مفهوم فوری بودن خیار فسخ معامله باید گفت فوریت مدنظر قانون گذار، فوریت عرفی است. این فوریت کاملا متغیر و قابل انعطاف بوده و در شرایط و اوضاع و احوال مختلف متفاوت خواهد بود و نمی توان به طور قطعی و ثابت گفت که مهلت اعمال خیار فلان مقدار است. این فوریت توسط قاضی و با توجه به اوضاع و احوال و شرایط صاحب خیار ارزیابی می گردد.
بنابراین صرف این که 20 روز از انجام معامله گذشته است مانع از فوریت اعمال خیار نمی شود. و این مساله با نظر قاضی و با تکیه بر عرف تعیین می گردد. در صورتی که فوریت در اعمال خیار رعایت شده باشد، خریدار می تواند معامله را به استناد خیار عیب فسخ نموده یا ارش دریافت نماید.
وکیل خیار فسخ در بیع در تهران
با توجه به گستردگی معاملات و انواع مواد قانونی در خصوص بیع و معاملات و از آن جایی که در جامع امروز، و مخصوصا کلان شهری مثل تهران که بیشترین معاملات و قراردادهای مهم تجاری در این شهر انعقاد می گردد، جایی برای ریسک کردن در قراردادها و معاملات وجود ندارد.
و اما اگر اشتباهی از افراد در معاملات و متن قرار داد های بیع آنان رخ دهد صدمات مالی زیادی به بار می آورد لذا باید برای جلوگیری از این گونه ضررها در هر کار حقوقی و معاملات و قرارداد ها با اهل فن و وکلای متخصص آن بخش مشورت نمود و اما کار وکیل خیار فسخ در بیع، مطالعه و ملاحضه قرار داد و بیع مورد نظر می باشد و با دانش و تخصص خویش شما را در تنظیم و دفاع هر چه بهتر در خیار فسخ در بیع همراهی می نماید.
پیشنهاد ما به شما در خصوص انواع مشکلات مربوط به فسخ معامله با خیارات قانونی مشاوره با وکلای متخصص موسسه حقوقی دادپویان می باشد.
موسسه حقوقی دادپویان با وکلای متخصص در زمینه حقوقی و کیفری می تواند شما رو توی این مسیر همراهی کند.
شما میتوانید جدیدترین مقالات و قوانین حقوقی را در قسمت وبلاگ مطالعه کنید.
فسخ معامله به علت تخلف از شرط
فسخ معامله به علت تخلف از شرط
در اکثر مبایعه نامه ها معمولا شرطی گنجانده می شود مشابه این عبارت: «در صورت عدم وصول چک مربوط به ثمن معامله، فروشنده حق فسخ خواهد داشت.»
شرط مذکور در فوق، از نوع «خیار تخلف از شرط» است، زیرا بر خریدار شرط شده که لزوما در حساب جاری خود معادل وجه چک مزبور موجودی تأمین کند تا وجه چک در سررسید توسط بانک به دارنده پرداخت گردد. در ماده ۴۴۴ قانون مدنی تصریح شده که احکام خیار تخلف شرط به طوری است که در مواد ۲۳۴ الی ۲۴۵ ذکر شده اما این مواد تکلیف را در خصوص موضوع فوق مشخص نکرده اند. با وجود این، باید گفت طرفین می توانند با وجود مقررات مزبور، طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، تخلف از شرط را موجب حق فسخ معامله برای مشروط له قرار دهند و این از ویژگی های ماده ۱۰ قانون مدنی است که به طرفین مهلت استفاده از خیارات اجازه داده شده بین خود قرارداد خصوصی تنظیم کنند و در صورتی که قرارداد خصوصی اشخاص مخالف صریح قانون نباشد، نافذ و معتبر خواهد بود.
نکته قابل توجه در این قبیل شروط ضمن عقد که برای پرداخت ثمن معامله، مهلتی معین ذکر می شود این است که در صورت عدم ذکر شرط خیار به نفع فروشنده، نامبرده تنها می تواند اجبار خریدار را به تأدیه ثمن تقاضا کند. به عبارت دیگر، پس از انعقاد معامله (عقد بیع) رابطه ی مالکیت فروشنده با مورد معامله قطع می شود و فروشنده در نقش طلبکار حق دارد برای وصول طلب خود از خریدار اقدام کند و از طرف دیگر، تکلیف خریدار به تأدیه ی ثمن از موارد صحت عقد بیع نیست بلکه از آثار عقد مزبور است و اطلاق شرط به آن جائز نمی باشد تا بتوان آن را تحت مقررات شرط فعل، مورد بررسی قرار داد.لذا از این جهت نمی توان شرط فسخ معامله را به علت عدم تأدیه ثمن در مهلت مقرر مشمول مواد ۲۳۴ الی ۲۴۵ قانون مدنی دانست.
با توجه به رویه ی قضایی که اقدام برای وصول چک از طریق مراجع قضایی را سبب سقوط حق فسخ فروشنده می دانند، به نظر می رسد حق فسخ فروشنده تا زمانی که دعوی او به نتیجه ی نهایی، یعنی وصول وجه چک منتهی نشده، به قوت خود باقی است. مفاد ماده ۴۰۳ قانون مدنی مؤید این معنی است. ماده مزبور صراحت دارد که: «اگر بایع به نحوی از انحاء مطالبه ی ثمن نماید و به قرائن معلوم گردد که مقصود التزام به بیع بوده است خیار او ساقط خواهد شد.» به عبارت دیگر، تنها مطالبه ی ثمن برای سقوط خیار کافی نخواهد بود بلکه قصد اسقاط حق خیار باید همراه با قرائنی باشد که احراز شود فروشنده با قصد التزام به عقد بیع، ثمن را مطالبه کرده است. قاعده ی مندرج در ماده ۴۰۳ قانون مدنی اختصاص به خیار تأخیر ثمن ندارد بلکه این ماده بیانگر قاعده ای است که در اسقاط کلیه حقوق می توان از آن استفاده کرد.
با توجه به اینکه فوریت در خیارات مختلفه نیاز به صراحت قانونی دارد و در مورد خیار تخلف از شرط، قانون نسبت به فوریت آن ساکت است، لذا فروشنده حق دارد اسقاط خیار خود را تا وصول وجه چک به تأخیر اندازد ولی اگر در معامله، برای استفاده از خیار تخلف از شرط، مدت تعیین نشده باشد فروشنده می تواند از حق فسخ استفاده نکند؛ در این صورت تنها وصول ثمن توسط فروشنده سبب سقوط حق فسخ او خواهد شد.
مثلا در مبایعه نامه ای مقرر شده فروشنده حداکثر ظرف یک ماه پس از گواهی عدم پرداخت وجه چک، حق دارد معامله را فسخ کند؛ فروشنده در سرسید مقرر برای وصول وجه چک به بانک مراجعه کرده و چک برگشت خورده است. در این صورت، اگر فروشنده قصد فسخ معامله را دارد باید قبل از انقضای یک ماه از طریق ارسال اظهارنامه برای خریدار، اراده ی خود مبنی بر فسخ معامله را اعلام کند. اگر فروشنده ظرف یک ماه اعلام فسخ نکند حق فسخ خود را از دست خواهد داد. اگر بعد از برگشت خوردن چک، به دنبال طرح دعوی جهت وصول وجه چک برود، احتمال اینکه حق فسخ خود را از دست بدهد، زیاد است.
نحوه نوشتن شرط فسخ قرارداد
نحوه نوشتن شرط فسخ قرارداد موضوعی است که به عنوان پایه و اساس مباحثی مانند شرایط فسخ قرارداد و آثار فسخ آن از اهمیت بسزایی برخوردار است. به احتمال زیاد تا کنون به طور مستقیم بابت خرید یا اجاره و یا تنظیم هر نوع قرارداد دیگر به عنوان طرف قرارداد یا به همراه دیگران در جلسات یا مذاکرات منتهی به نوشتن و تنظیم قرارداد مشارکت نموده اید. معمولاً در موقع تنظیم قرارداد بیشتر توجه طرفین قرارداد اعم از آنکه قرارداد خرید و فروش باشد (مبایعه نامه) یا اجاره(اجاره نامه) یا هر قرارداد معین یا غیر معین (موضوع ماده 10 قانون مدنی) دیگر بیشتر توجه طرفین بر بقاء و تداوم رابطه قراردادی جهت کسب منافع و بهره برداری های اقتصادی است و کمتر در مورد شروط قراردادی و مفهوم و معانی و آثار مندرجات و خصوصاً شروط قرارداد دقت به عمل می آورند. با این حال در سال های اخیر بویژه در قراردادهای ملکی مانند مبایعه نامه های ملکی و قرارداد مشارکت در ساخت از راهنمایی های وکلای متخصص در املاک استفاده می شود. در مرحله بعد نیز راجع به دعاوی قراردادی مربوطه مانند فسخ،انفساخ،انجام تعهد و تنظیم سند رسمی با اعطای وکالت به وکلای مورد اشاره به تخصصی عمل نمودن در مساله طرح و پاسخ گویی به دعاوی قراردادی توجه بیشتری می گردد. باید توجه داشت صرف وجود حق فسخ برای یکی یا دو طرف قرارداد برای فسخ شده تلقی کردن قرارداد کافی نیست بلکه دارنده مهلت استفاده از خیارات حق فسخ بایستی اراده خود مبنی بر فسخ را به طریقی که بعداً بتوان آن را اثبات کرد،اعلام نماید. پیشنهاد ما ارسال اظهارنامه مبنی اعلام فسخ قرارداد است.در صورت بی اعتنایی طرف مقابل به فسخ و عدم قبول اجرای آثار آن مانند استرداد ثمن یا مبیع یا رفع ید از ملک مورد قرارداد مشارکت و…بایستی با مشورت وکیل با تجربه در زمینه امور املاک و قراردادها دعوی فسخ را مطرح نمود.
نحوه نوشتن شرط فسخ قرارداد و آثار بعدی آن بر قرارداد
1- نحوه نوشتن شرط فسخ قرارداد
این مساله فرع بر این است که طرفین از آثار شروط قراردادی بویژه شرط فسخ قرارداد به دلیل تخلف (خیار تخلف شرط) آگاه باشند و از طرفی بر فسخ قرارداد در صورت موافق نبودن وضعیت قراردادی با خواسته ها و تمایلات اقتصادی و بعضاً غیرمادی خود، اصرار داشته باشند. برای نمونه خریدار ملکی یا سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت بر این مبنا که ملک مورد معامله دارای کاربری تجاری است و بر اساس اطلاعات و اعلامات ابرازی از سوی مالک یا فروشنده مبادرت به خرید ملکی به بهایی گزاف می نماید. در قرارداد ملک مورد معامله «تجاری» توصیف شده است.در اینجا بهتر است راجع به اینکه شرطی در قرارداد بابت ضمانت اجرای تخلف از وصف مذکور مورد تصریح قرار گیرد و علاوه بر تعیین تکلیف در مورد اصل معامله که آیا به خودی خود منفسخ گردد یا به اختیار خریدار یا سازنده قابل فسخ باشد و اینکه خسارت قراردادی یا وجه التزام تعیین شود یا خیر،تعیین تکلیف گردد. توجه داشته باشید مفاد قرارداد و شروط قراردادی تا جایی که مخالف قانون نباشند برای دادگاه ها لازم الاجرا هستند و دادگاه به عنوان داور و دادرس و مرجع قضایی علی الاصول نمی تواند شرط و قراردادی معتبر را نادیده انگارد. بنابراین در موقع نوشتن قرارداد ،هر یک از اطراف قرارداد می توانند با درج شروط قراردادی البته با توافق طرف مقابل قرارداد از بروز مشکلات و زیان های مالی بعدی جلوگیری به عمل آورند.
چند مساله درباره نحوه نوشتن شرط فسخ قرارداد:
1-1 معمولاً در قراردادهای چاپی مانند اجاره نامه ها و مبایعه نامه های مورد استفاده در بنگاه های معاملات ملکی، شرطی در قرارداد به صورت چاپی درج شده است به این بیان که :
«کليه خيارات از جمله خيار غبن به استثناي خيار تدليس با اقرار طرفين اسقاط گرديد .»
توجه نمایید که این شرط نتیجه ای جز ساقط شدن و از بین رفتن بیشتر موارد فسخ قرارداد مندرج در قانون مدنی را در پی نخواهد داشت.
بنابراین بهتر است اگر فروشنده ای از عادلانه بودن بهای ملکی که خریدار به او می پردازد مطمئن نیست یعنی احتمال می دهد ارزش ملک فراتر از قیمت مورد معامله باشد،یا سازنده ای به اوصاف ملک مورد معامله که توسط مشارکت دهنده(مالک) اعلام می گردد،اطمینان ندارد و…از قبول شرط اسقاط کافه خیارات که راه فسخ دعوی را مسدود می نماید،خودداری نمایند.
2-1 چنانچه از خوش قولی و امین بودن طرف معامله مطمئن نیستید می توانید با درج شرط انفساخ یا حق فسخ قرارداد در مهلت معین و حتی درج وجه التزام قراردادی از گرفتاری های دامنه دار طرح دعاوی حقوقی و حتی در فرض اجتناب ناپذیر بودن طرح دعوی ،از بروز خسارت و محکوم شدن در دعوی احتمالی پیشگیری نمایید.
هر یک از شروط پیش گفته دارای ظرافت های حقوقی است که بهتر است قبل از تنظیم قرارداد یا در موقع نوشتن متن قرارداد حسب مورد از مشورت و حضور وکیل استفاده نمایید.
2-تاثیر نحوه نوشتن شرط فسخ قرارداد بر رابطه قراردادی
نحوه نوشتن شرط فسخ قرارداد تاثیر بی بدیلی بر باقی ماندن قرارداد یا انحلال آن ،مطالبه خسارت قراردادی و حتی نحوه رفع اختلافات قراردادی و اجرای آنها خواهد داشت. برای نمونه در جایی که شرط اسقاط کافه خیارات در مبایعه نامه درج شده است نمی توان به استناد خیار تاخیر ثمن یا عیب قرارداد را فسخ نمود. از سویی در جایی که شرط شده است که در صورت تخلف هر یک از طرفین از تعهد مشخصی،طرف مقابل در موعد معینی حق فسخ قرارداد را داشته باشد،در صورت تحقق شرط،اراده کسی که به نفع او شرط شده است؛می تواند قرارداد را با اعلام فسخ خاتمه دهد یا از حق فسخ استفاده ننماید و رابطه قراردادی تداوم یابد. از سویی با درج شرط وجه التزام قراردادی می توان زیان های وارده ناشی از خلف وعده طرف مقابل را جبران نمود.
3-پیشنهاد وکیل امور ملکی و قراردادها
بهتر است قبل از تنظیم قرارداد در مورد نحوه نوشتن شرط فسخ قرارداد از وکیل باتجربه در زمینه قراردادها کمک گرفت و حتی الامکان در جلسه ای که برای تنظیم قرارداد معین شده است وکیل نیزحضور داشته باشد. داوری در قراردادها (شرط داوری) در بسیاری موارد می تواند راه گشا باشد.می توان داور را از بین وکلای رسمی دادگستری انتخاب نمود.
در صورت نیاز به طرح دعوی بهتر است وکالت دعوی و پرونده به وکیل سپرده شود.
ارتباط با وکیل امور املاک و قراردادها
در پایان متذکر می گردد شما می توانید در اوقات غیر اداری با شماره تلفن 09123978117 جهت تنظیم قرارداد وکالت و تعیین وقت ملاقات با وکیل امور قراردادها و املاک جهت طرح دعاوی فسخ،انفساخ،اقاله،الزام به انجام تعهد،مطالبه خسارت،مطالبه وجه چک مورد قرارداد،الزام به تنظیم سند و استمداد از وکیل بابت نحوه نوشتن شرط فسخ قرارداد و شرایط فسخ قرارداد تماس حاصل فرمایید.
عدم تعیین مدت در خیار شرط – قاسم نجفی بابادی
در اصطلاح حقوقی واژه ای به نام خیار بسیار پرکاربرد است. خیار یعنی اختیار فسخ معاملات. مواد ۳۹۶ الی ۴۵۶ قانون مدنی به بحث خیارات پرداخته است به موجب ماده ۳۹۶ قانون مدنی ۱۰ نوع از مواردی که اشخاص در آن اختیار فسخ معاملات را دارند پیش بینی گردیده است بنابراین در قانون مدنی ۱۰ خیار برای فسخ معاملات وجود دارد که عبارتند از: خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تاخیر ثمن، خیار رؤيت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار تبعض صفقه، خیار تخلف شرط. خیار تفلیس که در ماده ۳۶۳ و ۳۸۰ بیان شده و خیار تعذر تسلیم که در مواد ۲۳۹ و ۲۴۰ و ۳۸۰، ۴۷۶ پیش‌بینی شده است را نیز باید بر فهرست خیارات افزود.
بنابراین خیار یک حق است و به معنی اختیار و توانایی برهم زدن عقود لازم ( یعنی عقودی که طرفین نمی‌توانند آن را یک جانبه هر وقت که خواستند فسخ نمایند و صرفاً امکان فسخ در صورت اقاله یعنی توافق دوجانبه از سمت متعاملین و خیارات فراهم شده است) از سوی صاحب خیار می باشد که به او ذوالخیار گفته می شود. خیار یک حق مالی می باشد و کسی که دارای خیار است می تواند این حق خود را اسقاط کند یا آن را به شخص دیگری انتقال دهد یا آن را صلح نماید.
مبنای اصلی خیارات اصولاً قاعده لاضرر است و خیارات اصولاً برای دفع ضرر ناروا وضع شده‌اند یعنی دلیل وضع خیارات این است که در صورتی که یکی از طرفین یا هر دو طرف معامله بر اثر آن معامله ضرری را متحمل شوند بتوانند معامله را فسخ نمایند ولی همیشه این امر صدق نمی کند برای مثال مبنای خیار شرط اصل حاکمیت اراده می باشد یعنی طرفین با اراده خود برای یکی از طرفین یا هر دو طرف و یا شخص ثالثی اختیار فسخ معامله را پیش بینی می نمایند و این حق فسخ ای است که بر اثر توافق در عقد قرار داده میشود نه بر اثر قانون، و همچنین مبنای خیار مجلس و حیوان نیز بیشتر مبنای تاریخی و سنتی دارد
حال که با خیارات موجود در قانون مدنی آشنا شدید برای آشنایی بیشتر هر یک از خیارات را به صورت مجزا مورد بررسی قرار خواهیم داد که در این این نوشتار قصد داریم خیار شرط را مورد بررسی قرار داده و اطلاعاتی را در این خصوص ارائه نماییم.
تعریف خیار شرط
یکی از خیارات پیش‌بینی شده در قانون مدنی می باشد بر اساس ماده ۳۹۹ قانون مدنی ” در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد”.
بنابر متن ماده خیار شرط، خیاری است که توسط طرفین در عقد گنجانده میشود و به موجب آن یکی از طرفین و یا هر دو طرف عقد و یا حتی شخص ثالثی که جزوی از متعاملین نبوده است دارای اختیار فسخ معامله شناخته می شود.
نکته :اگر طرفین قرارداد، این حق فسخ خود را، منوط به شرط و شرطی در قرارداد، کرده باشند به اینگونه خیار، خیار تخلف از شرط می گویند نه خیار شرط (که ممکن است بصورت شرط فعل، صفت و یا نتیجه در قرارداد درج شود)
خیارمؤامره
در صورتی که در قراردادی شخص ثالث یعنی شخصی خارج از عقد دارای خیار شرط باشد چنین خیاری خیارمؤامره نام دارد. باید توجه نمود که شخص خارجی که دارای خیار شرط میباشد معتمد و داور دو طرف است و نمی‌توان او را نماینده طرفین برای فسخ معامله دانست.
حالات مختلف ایجاد خیار شرط
ممکن است در قراردادی که دارای شرط خیار است هفت حالت برای دارندگان خیار شرط ایجاد گردد:
حالت اول: ا ینکه در قرارداد فقط شخص فروشنده دارای خیار باشد.
حالت دوم: این است که صرفاً مشتری دارای خیار فسخ معامله باشد.
حالت سوم: حالتی است که صرفاً شخص ثالث دارای خیار شرط می باشد.
ح الت چهارم: حالتی است که شخص ثالث و بایع به اتفاق حق خیار دارند.
حالت پنجم: حالتی است که شخص ثالث به همراه خریدار، دارای اختیار فسخ معامله می باشند.
حالت ششم: بایع و مشتری اختیار فسخ معامله را دارند.
حالت هفتم: علاوه بر فروشنده و خریدار شخص ثالث نیز دارای اختیار فسخ معامله می باشد.
بنابراین خیار شرط اختصاص به یک طرف ندارد و می توان برای هر دو طرف یا شخص ثالث و یا حتی برای دوطرف به اتفاق شخص ثالث نیز شرط نمود. به خیار شرط، شرط خیار نیز گفته میشود.
ویژگی های خیار شرط
1. مبیع می تواند سه نوع باشد که عبارت است از:
الف- مبیع عين معين: عين يعني مال محسوس و مستقل و آن چيزي كه اگر در خارج وجود پيدا كند.
ب- مبيع كلي در معين: عين كلي در معين كه قانون مدني در م ۳۵۰ آن را تعريف كرده است (مقدار معين بطور كلي از شي متساوي الاجزاء).مانند ۱۰۰ کیل برنج از ۱۰۰۰ کیلو برنج موجود در انبار.
ج- مبیع کلی فی الذمه: مبیعی است که مصادیق متعدد دارد. مثل ۱۰۰۰ دستگاه خودرو صفر کیلومتر پراید. خیار شرط مربوط به هر سه نوع از مبیع می باشد یعنی حتی در صورتی که مورد معامله به صورت کلی فی الذمه است مي‌توان در آن قرار داد برای یکی از طرفین یا هر دو آنها و یا برای شخص ثالثى خیار شرط قرارداد.
2. خیار شرط مختص یکی از طرفین معامله نیست و می تواند برای هر دو طرف معامله و یا شخص ثالث و یا حتی هم دو طرف معامله و هم شخص ثالث پیش بینی نمود. به اعتقاد برخی تنها خیاری که ممکن است مستقلاً برای ثالث قرار داده شود خیار شرط است در حالی که سایر خیارات به متعاقدین اختصاص دارد و در صورت انتقال به ثالث، ثالث قائم مقام انتقال دهنده محسوب می گردد.
3. خیار شرط میتواند هم در عقود معوض جاری گردد و هم در عقود غیر معوض و مبتنی بر مسامحه البته لازم به ذکر است که در عقد وقف و عقد نکاح و در ایقاعات یعنی اعمال حقوقی یکجانبه و همچنین در اقاله یعنی برهم زدن قرارداد به صورت دوجانبه، خیار شرط مطلقا راه ندارد و در عقد اجاره ای که تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد خیار شرط فقط میتواند به نفع موجر قرارداده شود.
4. خیار شرط خیاری است که باید مدت آن معین باشد یعنی نمی توان تا ابد برای دارنده خیار این حق را قائل بود نکته‌ای که در این خصوص می توان بیان نمود این است که در صورتی که ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد بایستی ابتدای آن را از تاریخ عقد محسوب کرد و نباید عدم ذکر شدن ابتدای خیار را سبب باطل بودن آن دانست بلکه باید آن را از تاریخ عقد در نظر گرفت ولی زمانی که خیار شرط منقضی می گردد باید حتماً معین باشد. به موجب ماده ۴۰۱ قانون مدنی در صورتی که مدت، معین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است. البته لازم نیست که تعیین مدت صریح باشد بلکه اراده ضمنی یا عرفی نیز کافی است. چنان که در قراردادهای مدت دار مثل اجاره در صورت عدم تعیین صریح مدت مهلت خیار، محدود به مدت قرارداد است و یا در فروش املاک با مبایعه نامه عادی چنانچه برای تنظیم سند رسمی موعد تعیین شده باشد مهلت خیار تا آن موعد است. در ضرورت عملی پذیرش نظر اخیر همین کافی است که اگر پذیرفته شود تمام قراردادهای پیمان منعقد شده توسط دستگاه‌های اجرایی باطل تلقی خواهد شد. چرا که به موجب ماده ۴۸ شرایط عمومی پیمان، کارفرما میتواند بدون ارائه هرگونه دلیلی به پیمان خاتمه دهد و برای اختیار کارفرما مدت صریحی معین نشده است. بنابراین باید گفت که خیار شرط کارفرما محدود به مدت پیمان است و بر اساس همین استدلال شرط و عقد را صحیح تلقی نمود. مدت خیاری که برای خیار شرط تعیین می‌گردد باید معین و معلوم باشد به نحوی که احتمال کم و زیاد شدن در آن نباشد در غیر این صورت باعث میشود که عقد بیع باطل شود.
5. برای ایجاد خیار شرط در هر عقدی لازم نیست که لفظ خیار شرط در متن قرارداد درج گردد بلکه سایر عباراتی که چنین معنی را داشته باشد نیز به منظور خیار شرط است و حق فسخ قرارداد را به وجود می آورد برای مثال درج عبارتی مانند اختیار انصراف از معامله و یا حق عدول از معامله در قرارداد از مصادیق خیار شرط می باشد. مانند آن که طرفین در قرارداد ذکر کرده اند که هر کدام از طرفین می‌توانند با پرداخت ۲۰۰ میلیون تومان به طرف مقابل از قرارداد انصراف دهد.
آیا خیار شرط به ورثه به ارث می رسد؟
خیار شرط به ورثه به ارث می رسد و لکن ..گروهی معتقدند ..حق خیار بین ورثه، قابل تجزیه است.
نتیجه: عملا حق کلیه ورثه چه بخواهند از حق فسخ استفاده کنند و یا نخواهند استفاده کنند به قوت خود باقی است و عده ای معتقدند حق فسخ غیر قابل تجزیه است، در صورت اعمال حق فسخ از ناحیه بعضی از وراث و عدم اعمال از ناحیه وراث دیگر، در نهایت قرارداد به اعتبار خود باقی است.
حکم عدم تعیین مدت در خیار شرط
دلیل لزوم تعیین مدت برای خیار در بیع خیاری این است که درصورت عدم تعیین مدت، شرط مجهول میشود و مجهول بودن آن موجب جهل در ارزش مبیع میشود، زیرا وجود خیار شرط و مدت آن در بیع در ارزش مبیع تأثیرگذار است. لذا ماده۴٠١ قانون مدنی مقرر داشته است:«اگر برای خیار شرط، مدت معین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع، باطل است.»
نامعین بودن مدت خیار درصورتی که خیار برای فروشنده باشد موجب کاهش ارزش مبیع برای مشتری به مقدار نامعینی می‌گردد.
اگر خیار برای مشتری و مدت آن نامعلوم باشد، قیمت مبیع به میزان نامعینی افزایش خواهد یافت و بنابراین در هر دو صورت ارزش مبیع مجهول میشود.
جهل به مبیع نیز مطابق ماده‌ی233 قانون مدنی باعث بطلان بیع خواهد شد درحالی‌که مهلت استفاده از خیارات با معین بودن مدت خیار میزان تغییر در ارزش مبیع معلوم است.
تفاوت خیار شرط با شرط فاسخ
در برخی از عقود شرطی به نام شرط فاسخ قرار داده شود شرط فاسخ شرطی است که در صورت رخ دادن سبب از بین رفتن عقد به صورت خود به خود می شود برای مثال زمانی که در عقد بیع یک دستگاه خودروی سواری شرط گردد که در صورت قبول شدن فروشنده در کنکور سراسری قرارداد مذکور منفسخ گردد چنین شرطی نوعی شرط فاسخ می باشد و به محض قبول شدن فروشنده در کنکور سراسری قرارداد منعقده از بین خواهد رفت.
همانطور که ملاحظه میشود این شرط با شرط خیار متفاوت است چرا که در این شرط از بین رفتن عقد وابسته به اراده هیچ یک از طرفین نیست و به محض رخ دادن شرط ، عقد منعقده از بین خواهد رفت در حالی که در خیار شرط یکی از طرفین اختیار دارد که در صورت تمایل قرارداد را فسخ کند و از بین ببرد
بنابراین خیار شرط با شرط فاسخ متفاوت است زیرا خیار شرط به مشروط له یعنی کسی که به نفع او شرط شده است حق می دهد که در صورت تمایل عقد را فسخ کند اما نتیجه شرط فاسخ انحلال خود به خود عقد است و اراده کسی در آن دخیل نیست.
در صورتی که شرط انفساخ منوط به حادثه‌ای باشد که در اختیار یکی از طرفین است به خیار شرط شبیه می شود با این تفاوت که صاحب خیار مسلط بر انفساخ می‌گردد نه مسلط بر فسخ آن. مثل شرط انفساخ اجاره در صورت مهاجرت مستاجر به شهر دیگر.
تفاوت خیار شرط با خیار اشتراط
خیار اشتراط خیاری است که در صورت تخلف از شرط ایجاد می‌گردد برای مثال زمانی که در قراردادی شرط گردد که مورد معامله صفت خاصی را داشته باشد در حالیکه مورد معامله فاقد آن صفت باشد شخصی که شرط به نفع او بوده است حق فسخ قرارداد را خواهد داشت که به آن خیار اشتراط گفته میشود. خیار شرط با خیار اشتراط متفاوت است چرا که خیار شرط صرفاً نتیجه تراضی و توافق طرفین است و اعمال آن منوط به تخلف از انجام تعهد نیست در حالیکه خیار تخلف از شرط یا همان خیار اشتراط نتیجه تخلف از تراضی و امتناع از انجام تعهد ناشی از آن است مضافاً بر اینکه خیار شرط از مصادیق شرط نتیجه است ولی خیار تخلف از شرط ممکن است ناشی از تخلف از شرط صفت یا نتیجه باشد ماده ۴۶ شرایط عمومی پیمان مصداق خیار تخلف از شرط است و ماده ۴۸ آن مصداق خیار شرط می باشد حال به این مواد توجه کنید.
تفاوت بیع شرط با خیار شرط
«بیع شرط» عبارت است از معامله‌اى که در آن براى فروشنده، حقّ خیار در نظر گرفته میشود؛ به این نحو که در صورت پس‌دادن بهاى کالا به خریدار در مدّتى معیّن، معامله فسخ می‌گردد؛ مانند آنکه فروشنده‌ی خانه، با خریدار توافق کند چنانچه ظرف یک سال پس از معامله، بهاى خانه را به وى برگرداند حقّ فسخ معامله را داشته باشد. پس اگر فروشنده سر مدّت، بهاى کالا را بر نگرداند بیع لازم و قطعی شده و حقّ فسخ وى ساقط مى‌شود.
حال در این معامله، به خود قرارداد، «بیع شرط» و به تسلّط فروشنده بر حقّ خیار، «خیار شرط» گفته میشود.
البته آنچه در باب تجارت با عنوان «خیار شرط» معروف شده، علاوه بر بیع، در دیگر عقود لازم – غیر از نکاح و وقف – نیز جارى بوده و هر یک از طرفین می‌توانند شرط کنند که دارای این حق باشند.
همچنین اگر خیار شرط بدون مدت ذکر شد، امکان تنفیذ خیار شرط وجود دارد، اما حداکثر مهلت آن تا سه روز میباشد.
حق خیار در قراردادهای ملکی
یکی از موضوعات شایع و مهم در قراردادهای ملکی، وجود حق خیار برای بر هم زدن قرارداد است که معمولاً بهصورت گنجاندن شرط فسخ در قرارداد آورده میشود.
یکی از موضوعات شایع و مهم در قراردادهای ملکی، وجود حق خیار به معنای داشتن اختیار برای بر هم زدن قرارداد است که معمولاً بهصورت گنجاندن شرط فسخ در قرارداد آورده میشود . هدف از این کار از بین بردن معاملهای است که قبلاً بهطور صحیح انجام شده اما پس از آن بنا به برخی دلایل که در قرارداد نیز نوشته شده است یکی از دو طرف، تصمیم به فسخ و برهم زدن قرارداد میگیرد.
منظور از حق خیار در قراردادهای ملکی
خیار عبارت از دادن اختیار به یک یا هر دوطرف قرارداد است برای اینکه بتواند قرارداد را بهصورت یک طرفه برهم بزند که در اصطلاح حقوقی به آن خیار فسخ گفته میشود.
در قانون مدنی ایران خیارات گوناگونی برای برهم زدن و از بین بردن قراردادها پیش بینی شده است مانند خیار عیب، خیار حیوان، خیار تدلیس، خیار غبن، و غیره.
هریک از این خیارات دارای شرایط و ویژگیهای خاص خود هستند.
استفاده از خیار در قراردادهای ملکی
بطور کلی نمی‌توان در هنگام تنظیم قرارداد همه رویدادهای احتمالی را که پس از امضای آن ممکن است بوجود آید پیش بینی کرد و انتظار داشت که قرارداد صد در صد درست باشد و تمام خواستههای دو طرف را پوشش دهد.
به عنوان مثال: ممکن است بعد از امضای قرارداد فروش آپارتمان، فروشنده متوجه شود که به دلیل افزایش نرخ دلار خانه گران شده است و نمیتواند با پول دریافتی از خریدار، خانه و آپارتمان دیگری حتی مشابه خانهی قبلیاش بخرد. از این رو تصمیم میگیرد قرارداد را فسخ کند.
باتوجه به وجود خیارات مختلف که در قانون آمده است هرموقع بخواهید با توجه به شرایط اوضاع و احوال از حق فسخ یا یکی از خیارات استفاده کنید باید ببینید چه شرایطی بر قرارداد حاکم شده تا از خیار مربوط به آن موضوع استفاده کنید.
به طور مثال: فروشنده میتواند از خیار تأخیر ثمن استفاده کند. به این صورت که اگر خریدار تا سه روز پس از قرارداد یا از تاریخی که برای پرداخت تعیین شده وجه معامله را پرداخت نکند، بهطور یک طرفه قرارداد را برهم بزند. یا اگر عیبی در ملک موضوع قرارداد وجود داشته و فروشنده اعلام نکرده باشد، خریدار می تواند از خیار عیب یا خیار تدلیس برای فسخ قرارداد استفاده کند.
مدت زمان استفاده از خیار در قراردادهای ملکی
در قانون مدنی برای انواع خیارات مدتی تعیین نشده به جز خیار تاخیر ثمن که سه روز از زمان امضای قرارداد است. اما نسبت به برخی خیارات از اصطلاح «فوری» نام برده یعنی اگر در کوتاهترین زمان از این حق برای فسخ قرارداد استفاده نکند به دلیل گذشتن مدت طولانی از زمان امضای قرارداد، دیگر نمی‌توان اقدام به فسخ معامله کرد.
در زمان تنظیم قرارداد بهتر است که برای استفاده از اختیار فسخ قرارداد، مهلت مناسبی که نه خیلی کوتاه و نه خیلی بلند باشد تعیین شود. مهلت عرفی چیزی بین ۴۸ ساعت تا هفت روز است. اما میتوان مدت زمان بیشتری هم تعیین کرد مثلا ۲۰روز. اما نباید خیلی طولانی باشد که قطعیت قرارداد را با چالش و ابهام مواجه کند.
بهطور مثال: در قرارداد نباید شرط کنیم که فروشنده هر وقت بخواهد میتواند قرارداد را فسخ کند.
نا گفته نماند طبق ماده ۴۰۱ قانون مدنی اگر در قرارداد خرید و فروش برای حق فسخ قرارداد مدت تعیین نشود، هم شرط و هم قرارداد باطل است.
از بین بردن حق خیار در قراردادهای ملکی
معامله کنندگان می‌توانند با توافق یکدیگر هنگام قرارداد یا در قسمت توضیحات آن شرط کنند که کلیه خیارات قانونی از دو طرف سلب و ساقط گردد اما لازم است بدانید که سه مهلت استفاده از خیارات خیار: غبن و عیب و تدلیس ساقط شدنی نیستند.
شایان ذکر است ، اگر خریدار ملک هستید و فکر میکنید قیمت و ملک هر دو مناسب است و میخواهید قراردادتان محکم و استوار و غیر قابل فسخ بماند بهتر است که کلیه خیارات قانونی را ساقط کنید و هیچ شرط پشیمانی در قرارداد قید نکنید.
دیدگاه شما